ЖСК: не поощряйте нахлебников

Тем не менее жилищно-строительный кооператив, в свое время главная мечта каждого советского человека, сохранился до наших дней. Но сегодня ЖСК превратился в источник серьезных и ничем не обоснованных расходов для тысяч людей.

Давайте вспомним: самые обеспеченные граждане СССР создавали ЖСК и почти самостоятельно строили дом. Таких домов было немного, но они все-таки были, и хозяева квартир в этих домах изначально были их полноправными собственниками. Так что в новое время им ничего приватизировать не пришлось.

Зато пришлось разбираться в том, что делать с обслуживанием своих домов. Казалось бы, все очень просто: ЖСК уже давно достиг основной уставной цели - паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. Значит, можно его распустить и заключить договор с какой-нибудь управляющей компанией. Однако, как правило, правление кооператива действует в духе рыночных времен: «захватывает» дом и действует в своих интересах.

В результате ЖСК собирает с жильцов дополнительные - и немалые - деньги только для того, чтобы прокормить аппарат управления.

В ЖСК как минимум три функционера на зарплате: председатель, бухгалтер и комендант дома. Предположим, председатель получает 50 тысяч рублей в месяц, бухгалтер - 45 тысяч в месяц, а комендант - 25 тысяч в месяц. В год на содержание аппарата управления нужно примерно 1,7миллиона рублей. Уточним: в эту сумму входят зарплата и взносы, которые платятся с этой зарплаты в ПФР, ФСС и ИФНС, - около 500 тысяч рублей.

Однако в понятие «содержание аппарата управления» входят не только зарплата и налоги, но и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК - это юридическое лицо, которое осуществляет документооборот, сдает отчетность, оплачивает содержание банковского счета, покупает канцелярские товары и т. д.

Готовы ли жильцы отдавать «лишние» 1,7 миллиона рублей в год только на то, чтобы содержать председателя и бухгалтера, не получая ничего взамен?

Вот характерная картина. Представим обычный московский 16-этажный дом, в нем примерно с 1970 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие. Председатель ЖСК - пенсионер и свои функции исполняет от случая к случаю. Прием жильцов осуществляется формально один раз в неделю не более двух часов.

Попытки получить у правления информацию, документы для проверки деятельности кооператива заканчиваются скандалом, потому что по факту никто не желает ни перед кем отчитываться. Получив власть над пассивными и доверчивыми жителями, такие бодрые граждане «выходят из берегов», упиваясь сознанием собственной «гениальности» и безнаказанности, а заодно и жалованье получая...

Усугубляет положение с кооперативами еще и то, что в последнее время участились случаи захвата ЖСК частными обслуживающими организациями-посредниками.

Под ложным предлогом осуществления технического обслуживания дома по расценкам ниже государственных они заключают с ЖСК договор, фактически захватывая его и получая возможность вытягивать дополнительные деньги из карманов собственников. Надо ли уточнять, что «глубокоуважаемого председателя правления» подобные компании «заинтересовывают лично» все тем же проверенным способом, известным со времен тридцати серебреников.

Такой ЖСК, по сути, старая правовая конструкция, выполняющая функции посредника между жильцами и государством. Это словно аппендицит на теле дома, который уже воспалился, но еще не прооперирован по непонятным причинам.

Найдите хорошего юриста и проведите общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом - непосредственно государственной управляющей компанией. Только без посредничества ЖСК!

В Москве это ГБУ «Жилищник». Эта организация заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган - совет дома. Вся процедура подробно описана в ст. 161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.

Такой способ управления не только эффективнее, но и выгоднее для жильцов. Это намного ДЕШЕВЛЕ, чем кормить аппарат ЖСК и обслуживать интересы частных компаний, увеличивая доходы отдельных лиц и ничего толкового не делая для дома, все «управленцы» которого больше хотят получить для себя, чем вложить в дело.

Валерий Павлов, юрист.

Источник